家を売り出しているのに入院してしまった、認知症になって意思表示ができない親が所有している家を売却したい、そんな時はどうすれば良いでしょうか。
特に意思決定能力がなくなってしまうと契約行為ができないので、事前に後見人を立てておく必要があることも。
相続や手続の簡略化を考えると子や孫に名義を変えてから家を売る方法も考えられます。
入院中に家を売らなければならない時に使える方法と査定をもらう方法を紹介します。
所有者が入院中でも家を売る3つの方法
所有者が入院中のため外出できない時でも意志表示が出来るのであれば、契約手続きには問題はありません。
入院中でも家を売る3つの方法があります。
病院で契約をする
重要事項説明と売買契約には少なくとも1時間から2時間はかかるため、入院中でもそれだけの時間が取ることができれば、例えば病院で契約することも可能です。
法的には契約場所の制限はないので、買主・売主・不動産業者が集まれる場所で契約が可能ということです。
所有者が署名をする書類は他に所有権移転登記の書類がありますが、こちらも司法書士に来てもらえば解決できます。
代理人をたてる
入院中で病院での契約が可能とはいっても、買主に病院に来てもらうのは気が引けるもの。
病院では個室ではないとお金の絡む話がしにくいですよね。
また、たとえ病院で契約手続きはできたとしても買主の内見や、引渡しや決済のために銀行に出向くのは入院中では難しいかもしれません。
売主は印鑑証明書を用意したり、権利書（登記識別情報）の準備もしなければならないので、代理人をたてることになるのが現実的といえそうです。
代理人は信頼ができる人であれば誰でも構いません。
親族や弁護士など法律の専門家が良いでしょう。
代理人を決めたら委任状を作成して、代理人の本人確認資料を持参し、買主に代理人であることを説明します。
値引きの交渉など重要な部分は代理人に任せない時は、代理してもらう行為の範囲も書面で定めることで、トラブルを防ぎます。
子や孫に名義を変更する
所有者本人が入院していても、手続としては行えますが、やはり不便はつきもの。
二つ目は、親が入院中ならば将来的な相続も見越して子や孫に家の名義を移してから売却、という方法が考えられます。
ただし、無償で所有権を移すと贈与に当たるため、贈与税がかかってきます。
贈与税は課税価格が高いほど税率が高くなり、最大で税率55％です。
不動産以外の贈与も合わせて、基礎控除の年間110万円までは非課税ですが、不動産は価格が高いだけ控除内に収まらないことがほとんどでしょう。
そこで親子間で売買をした、とするやり方があります。
この場合は、最終的には家を売却するとはいえ、子や孫が売買代金にあたるまとまったお金を一時的には用意しなければならないデメリットがあります。
また、親子間での売買価格の設定に注意しなければなりません。
本来、不動産の取引価格には定価がありません。
売主と買主が自由に価格を決めることができるのです。
通常の取引であれば、周辺相場を見て不動産業者が出す査定が取引価格の一つの目安。
でも当然、親子であれば相場よりも安い価格の売買契約を結びますよね。
通常の相場よりも、少し安いくらいなら問題はありませんが、著しく低い価格で売買をすると本来の価格との差額分に贈与税が課税される「みなし贈与」になってしまうので、注意が必要です。
こうなるとなんとか税金がかからずに名義を変える方法はないものか、考えたくなるところ。
非課税でまとまった金額を不動産に限らず贈与できる方法として相続時精算課税制度がありますが、これは、生前贈与をした分は2,500万円まで非課税、非課税を超えた分は相続時にその他の相続財産と一緒に税金を計算して払う、簡単に言うと税金の先延ばし制度です。
しかし、毎年使える暦年課税が使えなくなってしまうこと、相続税の基礎控除を超える資産がある場合には、最終的にはあまり得にならないので、売却前に子に所有権を移すだけのためなら、お勧めではありません。
相続時精算課税制度は将来的に値上がりする資産を値上がり前に相続してしまうことで、課税価格が安くできるメリットがある制度です。
認知症で入院中の場合
名義人が認知症のように意思決定能力を欠く場合は、後見人制度を利用する可能性が出てきます。
高齢の認知症患者の財産の管理をする人は、成年後見人と言いますが、成年後見人は裁判所が決める為、親族の他に弁護士などが任命されることがあります。
後見人の仕事は、意思決定能力がない人の財産を守ることが目的なので、資産が多い人や利害関係によっては親族といえども認められないことは十分にあり、特に自宅の売却には家庭裁判所に申し立てが必要になります。
本人が不利になることや、勝手に家を売ることはもちろんできませんが、本人に契約手続きができなくなってしまった場合は後見人を考えることになります。
流れと必要書類
成年後見人が決まるまでには数ヶ月かかるため、家を売り出す前にまずは成年後見人を決める必要があります。
申し立てるのは本人の居住しているエリアの家庭裁判所です。
申し立てには医師の診断が必要であったり、本籍地でしか取得できない戸籍謄本なども必要になります。
居住地と本籍地が離れている場合は、戸籍謄本の取得がマイナンバーカードを使ったコンビニプリントや本籍地の役所からの郵送といった方法になるため、書類の準備だけでも数週間の時間がかかるでしょう。
後見人の申し立てができるのは、本人の4親等内の親族です。
4親等とは本人の子はもちろん、いとこや玄孫まで含まれます。
申し立ての大まかな流れは次の通りです。
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1. 必要書類を準備する
・家庭裁判所指定の書式の申立書の記入（窓口で取得又は各家裁のHPでダウンロード） ・医師の診断書 ・戸籍謄本（本人と後見人候補者分） ・住民票（本人と後見人候補者分） ・登記されていないことの証明書（後見人がついていないことの証明、法務局で取得） ・財産など本人に関する資料 ・申し立て費用、登記費用 ・郵便切手 2. 家庭裁判所で面接を行う（事前に申し立て書類一式を提出） 3. 家庭裁判所へ申し立てをする、審理開始 4. 申立人、後見人候補者、本人との面談、必要に応じて医師の鑑定 5. 審判、後見の登記がされる |
後見人は最初に本人の財産を調べて財産目録を裁判所へ提出、そこから後見人としての仕事が始まります。
家を売却できるようになるのはここからになります。
以上の流れは最低でも3ヶ月は必要になるので、家の媒介契約よりも前に後見人を家庭裁判所で審理してもらいましょう。
弁護士など親族以外が後見人に決まった場合は、家の売却について相談していくことになります。
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入院中でも家の査定をもらう方法
入院中でも家を売ることは可能でした。
認知症のような契約行為が困難な場合は、家を売る前段階として後見人を考えましょう。
さて、家を売るためにまず必要なのは家の査定です。
もし今も入院中であまり動きが取れないのであれば、「不動産一括査定サイト」で査定を貰うのがお勧め。
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しかも条件に合う不動産業者を複数紹介してもらえるので、入院中でも査定の比較ができます。
査定は無料なので、売却に迷っていたらまずは家の価値を知ることから始めましょう。