喫煙できる場所は年々限られてきていますが、家を売る時も喫煙していたら売りにくくなります。
壁が黄ばんでいたり、たばこの匂いがどうしてもとれなかったり・・・。
査定への影響は？マンションでの喫煙問題は？たばこと家の売却について紹介します。
たばこは査定に影響する？
喫煙していた家は、査定にプラスには働きませんが、大きな減点にはなりません。
壁が黄ばんでいても、築年数が古ければリフォーム前提で購入する人は大勢います。
壁紙を貼り替えたり、クリーニングをしたり、喫煙していても対策はあるので、立地や広さの方が査定には大きな影響があります。
壁紙の黄ばみ、エアコンの匂い
まず懸念材料として喫煙によって部屋全体が黄ばんできます。
経年劣化でたばこを吸っていなくても、壁紙は日焼けしてしまいますが、ペットを飼っている時と同じく、より早くより悪くなってしまうのと匂いがついてしまうので、築年数の割に状態が悪いという印象を与えてしまいます。
壁紙は貼り替えをしたいところです。
同じくらいの条件であれば、喫煙していた家を選ぶことは少ないので、競合があるとどうしても不利になります。
立地に魅力がない上に、室内の状態まで悪いとなってしまうと売れるものも売れなくなります。
他には、エアコンは付帯設備なので、そのままつけて売るのも撤去してしまうのもできますが、残していくならクリーニングをして、たばこの匂いが出てくるなんてことのないようにした方がトラブルになりません。
素人で行えるエアコンクリーニングには限界があるので、お金は掛かりますが専門業者に依頼するのが正解です。
内覧（内見）時の印象を悪くしない
喫煙していた家は絶対に嫌という人を除いて、たばこは感じ方が人それぞれなので、実際に見て印象が悪くなければ売却は十分に可能です。
逆に内覧の時に印象が悪いと購入意欲が下がってしまい、売れるものも売れなくなってしまう可能性があります。
内覧時の対策としては、壁紙が貼り替えてあればベストですが、難しければハウスクリーニングを入れておくと良いでしょう。
また、住みながらの売却活動のため自分で清掃くらいしかできそうにない場合は、匂いを吸着しやすいのでカーテンやカーペットの布類を洗ったり壁や天井を拭くという方法もあります。
そして内覧の間は窓を開けて換気を十分にします。
玄関に入ってすぐの印象が大事なので、たばこの気配を失くすという点を徹底しましょう。
想像よりもたばこの匂いが気にならないという印象が与えられるようにします。
共同住宅のバルコニーでの喫煙
たばこといえば、マンションでの喫煙問題がよくあります。
一部には共用部分の喫煙禁止を規約に定めているマンションもあるくらいです。
実際に裁判で争われたこともあるくらい深刻な問題です。
最近のマンションは気密性は上がっていますが、各部屋に給気口があり室内に外からの煙が入りやすいので、窓を閉めていてもたばこの匂いがすることがあります。
たばこの煙はどこからか入ってくるので、大規模のマンションでは部屋の特定が難しく、全住戸に注意文書が投函されたり、簡単には解決しない問題です。
給気口からたばこのにおいが…
今のマンションは24時間換気が標準。
窓を空けなくても外気を給気口から取り込んでいるため、外のたばこの煙も取り込んでしまいます。
窓を開けることが多い、暖かくなってくる時期にたばこの苦情は増えますが、冬場でも少なからず問題になることがあります。
また、バルコニー以外ではキッチンの換気扇の下でたばこを吸うケースもあると思いますが、換気扇はバルコニーまたは反対の共用廊下に空気が抜けるようになっており、換気扇を回すことで共用部分に匂いをまき散らすことになります。
夕食時に共用廊下を歩いていると料理の匂いがよくするなと思うのも、キッチンの換気扇の空気の出口が近いからです。
受動喫煙の判例
平成24年に名古屋地裁で出た判決でマンション内での受動喫煙が不法行為として認められたことがあります。
概要としては、マンションの上階に住む住人が喘息が悪化したとして下階の住人を訴えました。
直接や管理組合を通しての再三の注意にもかかわらず、下階住人がバルコニーでの喫煙をやめないので精神的苦痛を受けたというものです。
下階住人は喫煙は居室内でしており、私生活の自由があると反論しました。
ちなみにこのマンションにはバルコニーの喫煙禁止の規則がありません。
判決としては、下階住人が喫煙を続けていることが不法行為として認められました。
判決として注目すべきは2点。
・専有部分や専用使用部分においてもマンションの居住者に著しい不利益を及ぼす行為は制限が加えられるのはやむを得ない。
たばこの煙は有害であるというのは周知の事実なので、不利益を与えていると知りつつも喫煙を継続することは不法行為になる。
・規約に定めがなくても喫煙が不法行為として認められた。
この判例で、たばこの煙は迷惑なものであるから、禁止でなくても社会通念上、配慮をすべきであると裁判所が認めたことになります。
・喫煙禁止と定めていないために揉める
マンションを購入するときに隣接住戸で喫煙者がいないか確認する人もいるくらいたばこの問題は重要です。
バルコニーは共用部分ですが、本来は常識的な範囲であれば個人で使用ができるスペースです。
しかし、先ほどの判例のように明確にマンション内で喫煙禁止の規則がなくても状況次第では喫煙はNGとなる可能性があります。
喫煙は禁止であると定めがないマンションがほとんどで、禁止と言えない以上は配慮してくださいという呼びかけになってしまう、それでもやめない喫煙者が多いのでマンションのたばこ問題は、常態化していることが多いのです。
もしも売却予定のマンション内で喫煙問題が表面化している場合は、トラブル防止のためにも買主へ告知しておく必要があるかもしれませんね。
喫煙していた家を売る方法
喫煙していた部屋を売る方法は大きく2つ。
たばこによる劣化を直してしまうか、そのままでも買い取ってもらうか。
仲介に出しても売れる可能性はありますが、反響はあるのになかなか成約しない、内覧で買主のテンションが下がってしまうといった良い印象を与えられていない時は対策をしないとずるずる長期化してしまいます。
リフォームする
お金はかかりますが、仲介で売りたいなら確実な方法です。
リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りませんが、喫煙していた家だから購入は見送られてしまうということを防ぐことができます。
リフォームといっても、まずは印象を大きく左右する壁と天井を貼り替えてみるのが良いでしょう。
第一印象を良くするためにも、内覧より前に終わっていれば買主に良い印象を与えられます。
そのまま買取業者
買取業者はそれほど室内の状態を重視しません。
買取業者は、リノベーションをして綺麗にして再販売するので立地や売却価格次第なのです。
決済が早いので、なかなか売れずに困った、となることもありません。
仲介よりも売却価格が下がってしまうかもしれませんが、どうしてもお客さんのリアクションが毎回良くないとなれば買取がオススメです。
最初に査定をもらう
スムーズな売却には不動産業者選びが大切。
喫煙していた家を売るならまずは査定をもらいましょう。
査定は「不動産一括査定サイト」から簡単に取得できます。
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家の価格は素人では分からないもの。
査定を比較することで、相場観を掴むことができます。