傾斜地のがけであったり、道路と敷地に高低差がある場所などに設置されている擁壁（ようへき）。
見るからに危険な擁壁であるにも関わらず、その上の土地であったり付近に建物が建てられているケースもチラホラ見られます。
では擁壁のある家を売るときは、どんなことに注意が必要なのでしょうか？
この記事では擁壁のイロハから、擁壁がある家を高く売る方法まで分かりやすく解説していきます。
そもそも擁壁とは？
擁壁とはコンクリート、コンクリートブロック、石で壁を作り、斜面の土砂崩れなどを抑える目的の構造物です。
擁壁の上にある土地に建物が建てられていたり、擁壁が土留めをして山を背負ったかたちで建物が建てられているのをよく見るのではないでしょうか。
地震や大雨による災害などで擁壁が崩れると人命にも関わる大切なものですので、擁壁の設置には建築基準法や宅地造成等規制法および各自治体の条例などで厳しく定められています。
擁壁を設置する場合は、斜面の高さや角度、面積、土圧（水圧）などから擁壁の構造計算を行い安全性を確認します。
例えば高さ2メートルを超える擁壁を設置する場合は、適切な工事がなされているか自治体から建築確認を受け検査済み証を受領する必要があります。
コンクリート擁壁
斜面に直接コンクリートを流して固めたり、あらかじめ穴を掘っておきコンクリートで自立式の擁壁を設置する方法があります。
コンクリート製の擁壁は鉄筋が入っているケースと入っていないケースがありますが、許容応力度は設計段階で国土交通省の定める仕様に準拠しているので安心です。
また、現場でコンクリート工事が行えないような敷地には『L型擁壁』といって工場で作成された既製品となっているコンクリート擁壁を運んできて、設置する方法もあります。
自立式のコンクリート擁壁は、土圧に対しての強度があり垂直に建てることが可能なため上部に建物を建てる時、面積を最大限に有効利用できるメリットがあるのです。
コンクリートであれば補修の必要はありませんし、擁壁の表面に塗装をしたりタイルを張ることで、無機質な見た目を華やかに仕上げることも可能です。
デメリットは現場でコンクリート擁壁を打設する場合は、時間と費用がかかることですが、安全第一ですので仕方ありませんね。
近年建てられている分譲用地などの擁壁は、コンクリート造の擁壁が多く見られます。
間知石（けんちいし・まちいし）
間知石は間知ブロックとも呼ばれ一般的にコンクリートで作られたブロックを呼ぶことが多く、短辺を横に6つ並べると1間（けん）＝180cmになります。
積み方は長辺と短辺をジグザグに積んでいく谷積みと布積みがあります。
間知石の表面はボコボコ、ザラザラしているブロックもあれば表面がツルツルして面取りの加工がしてあるもの、そして本物の石（花崗岩）を加工して石材を使用したりとさまざまです。
間知石（コンクリートブロック）のメリットは施工がしやすく、コンクリート擁壁に比べ安価で施工可能ですが、斜面の面積を多くとられるため、有効利用できる土地部分が少なくなってしまうというデメリットがあります。
大谷石（おおやいし）
大谷石は栃木県宇都宮市の大谷町付近で採掘される石材で、石の中でも柔らかく加工しやすいことから、古くから建材として利用され、現存する築年数の古い建物では擁壁としても使用されています。
大谷石の特徴からも分かるとおり、時間の経過とともに風化しやすく物理的な力が加われば表層がポロポロと崩れてしまいます。
このことから現在は、大谷石を擁壁として使用することはありません。
なお、大谷石の擁壁を解体する費用は高額です。
先述の通り強度に問題があるため砕石として再利用できない特徴があることから、産廃処分費がコンクリートに比べて高く解体費用がかさみます。
擁壁のある家の注意点
以下に挙げるような擁壁は、買主もリスクを伴うため改修工事を要求してきたり売却価格が安くなってしまう恐れがあるため注意が必要です。
もしも危険な状態の擁壁を改修工事する場合は、自治体によって工事費用の一部が助成されるケースもありますので、居住地を管轄する建築や土木工事関連部署へ問い合わせをしましょう。
経年劣化している擁壁
- 表層が崩れている
- 斜面の一部や全体が、ふくらんでいたり傾いている
- ひび割れが発生している
- 目地の前後や上下にズレが確認できる
このような症状が見られている擁壁は、強度が不足している可能性が高いため一度専門家に見てもらった方が安心です。
違法建築の擁壁
工事完了の検査済証がない、高さ2メートルを超えて設置された擁壁は違法です。
また強度が落ちてしまうため、異なった材料で後から積み増しをした擁壁は違法になります。
石の擁壁の上にブロックを積んだり、コンクリート擁壁の上にコンクリートブロックを足すように、最初の擁壁を設置後に目隠しのためなどで積み増しされた擁壁は崩壊した事例が数多くあります。
こういった違法建築された擁壁（建物）は、金融機関の住宅ローン審査が承認されにくいため、売却する際には特に注意が必要です。
既存不適格の擁壁
既存不適格とは擁壁が設置された当時は問題がなかったけれども、現在の法令基準に適合していない状態です。
宅地造成工事規制区域に古くから築造されている擁壁は、大体アウトと認識して差し支えありません。
昔のコンクリートを砕いて積んでいたり、大きな玉状の石を積んでいるような擁壁は、目視ですぐ確認できますが適切に水が抜ける穴がないことがあります。
水抜きの穴がないと雨が降ったあとなどは普段よりも擁壁に圧力がかかるため、ひび割れしたり傾いたり最悪のケースでは崩壊する危険性があります。
擁壁のある家を高く売る方法
擁壁のある家を売るには何から始めると良いのでしょうか？
雨風や地震などで崩壊する恐れがある危険な場合を除き、改修工事を行ってから売却活動を始めるのではなく、まずは不動産業者に相談することから始めましょう。
また、家の敷地に2メートルを超える大きな擁壁がある場合は、擁壁工事完了の検査済証が手元にあるか確認しましょう。
けれども擁壁があるイレギュラーな不動産売却のケースでは、どこの不動産屋に頼めばいいか悩むことと思います。
そこで便利なサービス「不動産一括査定サイト」を利用して、擁壁があるアナタの家を売ることが得意な業者を探しましょう。
忙しいアナタでも24時間インターネットが使える状況であれば、どこからでも査定の依頼が可能ですし、利用は無料なので安心です。
もちろん査定が届いたあとも、買主が決まってその家を売る売買契約が締結されるまでは、お金の心配は要りません。
（※原則不動産業者は、お客さんの同意がない仲介手数料以外の報酬を受け取ることはできません。）
一度の情報入力で、同じような擁壁がある近隣物件の成約履歴があったり、周辺の取引に強い複数の業者から査定を取り寄せることが可能です。
査定の根拠とともに各社から擁壁についてのアドバイスを受けることも可能なため、一石二鳥ですね。