家を建てた、増築した、相続した、売却した、このような時は法務局へ登記申請が必要です。
売買契約で登記申請を忘れることはまずありませんが、相続や増築などの時は忘れられていることもあります。
登記申請がされていない未登記の状態では家を売る時に買い手が現れなかったり、住宅ローンが借りれなかったり困ることになります。
未登記とは？
登記には種類があります。
土地と建物でそれぞれ登記記録があり、建物であれば建築・増築・解体の建物の形状が変わった時、所有者が変わった時や抵当権をつけるときなど登記をする必要があります。
表題登記と保存登記
表題登記はどこどこにこういった建物がありますという建物の出生届と思ってください。
建物工事が完了すると最初に表題登記をします。
表題登記がされるとその不動産の登記記録（登記簿）が作られて、その登記記録に所有者は誰、抵当権の有無、売却があれば所有者の変更の履歴がついていくのです。
登記申請には登記のための税金である登録免許税がかかりますが、表題登記は登録免許税がかかりません。
これは表題登記は義務だからです。
また、登記の中でも基本となる重要なものです。
所有者は1ヶ月以内に表題登記をしなければならないと定められています。
保存登記は建物が新築されたときに最初の所有者を登記することです。
表題登記と所有権保存登記は実務的には同時になることがほとんどです。
売買で所有者が代わる時は所有権移転登記といいます。
売買代金の決済と同時に所有権移転登記の申請をして、登記記録には所有権が移ったことが記録されます。
登記には表題登記の逆、滅失登記という建物を取り壊して無くなった場合の登記もあります。
ちなみに固定資産税は市町村の管轄、登記は法務局の管轄です。
未登記だからといって固定資産税が掛からないといったことはありません。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地、完成している建物の所有者に課税されますが、年末も近づいてくると役所の担当者は建築途中の家屋が年内に完成しているかどうか順番に確認しています。
確認方法は電話や現地を確認している場合もあります。
少し驚きですが、登記申請をまだしていなくても役所は建築途中の建物の完成はいつなのかチェックしているのです。
つまり登記の有無ではなく、役所が存在を把握している不動産には固定資産税がかかります。
そのため未登記で金銭的にメリットが得られるとすれば、保存登記や所有権移転登記の登録免許税くらいです。
未登記のケースはどんな時？
登記は申告しなければ変更がされません。
例えば親が亡くなって子が家を相続した時。
登記は所有権があることの証明ですが、未登記だからと言って所有権が無くなったり、財産としてカウントされないといったことはありません。
亡くなった時点で実態としては、‘相続’はされているようなものですが、相続による所有権移転登記を申請しなければ、登記の上では相続がされません。
相続があっても自動的に変更してもらえませんので、登記記録での所有者が亡くなっていて、現在の所有者が誰なのか分からなくなってしまっている不動産は珍しくありません。
中には未登記のまま相続され、登記されないまま、また相続される、というケースもあるのです。
相続の登記がされないと、所有者が辿れなくなってしまい空き家がそのまま放置される原因にもなります。
未登記のデメリット
未登記であっても住むことはできますし、財産であることに変わりはありません。
しかし未登記の家を売ったり、相続で所有者が変わるとなると大変です。
未登記の家をそのままにしておくデメリットを3つ紹介します。
買主にはリスクがある
登記は他人に所有権を主張するために必要なこと。
未登記というのは、公に所有権を主張できない状態です。
登記していないと、他人が所有権を主張してきた場合に対抗することができません。
所有権が登記されている人が法的に所有者になるので、たとえその家に長く住んでいても、所有権の証明にはなりません。
しかも不動産には共有という考え方もあるので、所有者が複数いる可能性もあり、共有不動産の場合は全員同意の上で売却をしなければなりません。
登記記録を見ればどこの誰が所有者であるか分かりますが、未登記では所有者である証拠がないだけでなく、所有者が一人である証拠もないのです。
そのため未登記の不動産は、買主から見ると、売主は本当の所有者なのか、後から別の所有者が出てこないかなどのトラブルに巻き込まれる可能性があり、普通の人は買いたいとは思いません。
住宅ローンが借りられない
未登記では住宅ローンを借りることができません。
住宅ローンでは本人名義の不動産に抵当権をつけますが、抵当権は登記することで公に効力を持つことになります。
表題登記がされていないとそもそも保存登記もできませんから、所有権が登記されていません。
抵当権をつけることももちろんできません。
未登記のままで売買をしたいとなると、買主は現金購入しかありません。
相続時にややこしくなる
相続の時は未登記といえど不動産を所有していれば財産の一部。
登記がされていれば複数の相続人で持分を分けて共有不動産になっていても、きちんと法的にも記録があるので揉めることもありませんし、問題になりません。
しかし相続の時に登記をしないと権利関係が曖昧になってしまうだけでなく、次の相続になったとき、遡ることに時間や手間がかかり、大変な労力を使うことになってしまいます。
未登記の家を売る方法
未登記の家は簡単には売れないことは先ほど説明した通りです。
それでも家を売りたいときは3つの方法があります。
買主の了承で現金決済
未登記であっても不動産の売買は自由にできます。
しかし、未登記は先ほど説明したようなリスクがあり、買主の了承が必須です。
住宅ローンが利用できないので、現金購入できる買主を探すことになります。
ただし、先ほど説明した通り、未登記のまま売るということは買主にリスクが大きく、よほどのことがない限り買ってくれることはないでしょう。
また仲介に出したいと思っても、万が一のことがあると不動産業者が責任を問われる可能性もありますので、まずは登記をすることを条件にされる可能性が高いです。
買取業者の利用
個人に売却するのは住宅ローンが借りられないという点のハードルが大きく難しくなります。
しかも所有権に関してのリスクがありますから、知識の乏しい個人はわざわざ手を出したいと思いません。
そこで検討するのが不動産業者による買取です。
登記完了後に売るのがベスト
登記がないと、あらゆる証明ができない不動産になってしまいます。
所有者であることも証明できない、他人に所有権を主張できないので、まずは登記を行うことが原則です。
登録免許税の負担はありますが、買主にとって安心して取引してもらうためには必要なことです。
未登記の家を売るために最初にすること
不動産一括査定サイトの利用から始めてみるのがお勧めです。
未登記の状態では、仲介に出すことも難しくなります。
不動産業者の意見を聞くためにもまずは査定をもらってみましょう。
不動産一括査定サイトでは物件の所在地や面積、築年数など簡単な情報があればサイトから査定依頼ができます。
不動産業者は登録されている中から数社が選ばれますので、査定の比較ができるのもサイトの良いところ。
家を売る時は査定の段階でまずは比較することが大切です。
売り出し価格は売主が決めることができますが、不動産業者によって査定額には多少の幅があります。
必ずしも高い査定額が良いとは限りません。
査定の根拠や担当者は信頼できるのかといった視点でも比較すると良いでしょう。