信じられないかもしれませんが、長い間取引されていない先祖代々の土地などの場合、登記簿の面積（公簿）と実際の面積が、かなりズレていることも実務上よくあります。
合っているか分からない土地面積分の固定資産税等を毎年支払わされているのも何とも不思議な話ですが、境界などが不明瞭な土地の敷地面積を確定させるためには、専門家による測量の実施が必要になります。
では、家を売るとき測量を必ず実施しなければならないのでしょうか？
この記事では測量の必要性から費用や期間、そして家を売るときに最初に始めるべきことまで、売主サイドの視点で分かりやすく解説します。
測量の必要性
特に今まで近隣とトラブルがなく隣地との境界が明確ではなかったとしても、家を売るとなると話は別です。
一般的に家を売る場合、不動産の売買価格は土地と建物の合計金額から算定されるため、土地の面積を確定させる必要があります。
測量には土地の面積はもちろん、隣地との境界線を確定させ当事者の権利関係も明確にする目的があります。
買主の了承を得ることが出来れば、測量を入れずに公簿上の面積で売買することは可能ですが、「実際の面積は記載されているより狭かった」など後々トラブルになることは避けたいところです。
従いまして測量は義務ではありませんが、未実施の物件では購入者を狭めてしまうため実施した方が良いでしょう。
家を売るときに測量が不要となるケース
実務上、土地の地価が安い地方や田舎の家を売るケースでは、現況優先で測量を入れず公簿売買されることが多いです。
坪数万円など地価が安い土地であれば、少しの面積のズレよりも改めて測量を入れる費用の方が、余程高くついてしまうためです。
前項同様に地価が安いことが前提ですが、敷地が広すぎるケースでは測量にかかる時間も費用もバカになりません。
広大な敷地であれば、買主も面積の多少の誤差は気にしないでしょう。
先述のとおり買主の同意があれば測量を入れる必要はありません。
ただ売買後に敷地のことでトラブルとならないようにするためには、売買契約を結ぶ上で担保責任の売主免責特約を入れておくことは必須でしょう。
現況測量と確定測量
測量業務は測量士の在籍する測量事務所や土地家屋調査士に依頼します。
自分で測量する会社を探すことは全く問題ありませんが、不動産業者に紹介してもらうケースが圧倒的に多いです。
測量には大まかに2種類の測量があります。
現況測量
現況測量とは、自分の敷地がどれくらいの広さがあるか大まかに調べたい場合に、行う簡易的な測量で現時点で存在する境界杭（標）や資料、道路などをもとに面積や高低差などを計測して図面化するものです。
このため境界杭（標）や境界上の構造物がない場合は、精度が低いものとなってしまいます。
現況測量のメリットとして、隣地の土地所有者や道路管理者との立会（境界確認）はありませんので、時間はあまりかからず費用も抑えられます。
しかし境界の確認を要さない現況測量図では、不動産取引において利用価値がありません。
境界確定測量
隣地の所有者や行政立会のもと、土地の境界を全て確定することです。
自分の敷地が接地している全ての所有者と立会の上、境界を確定していくため敷地が広かったり、所有者が多数いる土地の場合は時間と費用がかかります。
実務上、不動産取引では売主サイドが境界確定測量を行って買主へ引渡しを行うのが一般的です。
また相続などで土地を分筆する場合などは、この境界確定測量を行って全ての境界を確定していなければ分筆の登記ができません。
境界確定測量の流れ
境界確定測量の流れをカンタンに解説します。
STEP.1法務局で資料取得
管轄の法務局で
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 公図
- 地積測量図
などの必要書類を取得します。
測量をしたい敷地の書類はもちろん、少しでも隣接する敷地すべての情報が必要になります。
STEP.2現況測量
先述の通り既存の境界標やブロック塀などから現況測量図を作成します。
STEP.3道路境界の確定
道路との境界が確定しているか調査し、仮に確定していなければ道路との境界確定を官公署と行う必要があります。
個人の不動産取引目的の測量では、道路など公有地との境界確定（官民）は、費用面や時間がかかることから省略するケースが多いです。
STEP.4隣地立会
隣地との境界を隣地所有者立会のもと確認を行います。
この立会作業は土地家屋調査士が行います。
STEP.5境界確認書作成
各地点にコンクリートや金属製の境界標を埋設します。
押印済みの境界確認書類を双方が保管します。
測量の相場と期間
測量は事前に見積もりをもらえるので内容を含め費用が心配であれば、測量事務所や土地家屋調査士などへ複数依頼して比較検討すると良いでしょう。
官民査定省略（民民）の現況測量費用
官民査定省略とは、民有地と民有地（法人も含む）の境界を確認することから民民査定とも呼ばれます。
接する民有地の所有者は境界確認で立会を要しますが、道路や公園のような隣地が公共物の管理者との立会を省略することで、測量にかかる時間と費用を抑えることが可能なため不動産取引で多く採用されています。
一般的な一戸建て（30坪）の民民査定（現況測量）で35万円ほどの費用がかかるでしょう。
官民立会の境界確定測量費用
一般的な一戸建て（30坪）の官民立会の測量ではスムーズにいく場合でも、境界確定測量費用は60万円以上かかるでしょう。
測量費用が高額となるケース
- 土地が広大
- 隣地所有者が多数いる
- 相続がからんでいるなど複雑なケース
- 係争中など近隣と揉めている土地
- 資料や現況の構造物が全くない土地
- 官民の立会が必要なケース
民民、官民どちらの測量でも3ヶ月ほどの期間を要するため、家を売ることが決まったら早い段階で測量を実施する必要があります。
また隣人の中でひとりでも調査に同意をしない人がいると時間はかかりますし、所有者が行方不明の場合は測量がまとまらないことだってあるのです。
このため測量をスムーズに終わらせるためには、日頃から近隣と良好な関係であることが望ましいです。
毎年枯葉などが敷地へ落ちてきたり越境物を放置などされていたら、誰でもいい思いはしないでしょう。
隣人との関係が悪ければ、立会で高額なハンコ代を請求されたり訴訟トラブルに発展する可能性すらあるのです。
家を売るときに始めること
測量は任意ではありますが、隣地とのトラブルは誰しも避けたいため買主から測量を求められるでしょう。
そして、境界が不明瞭な土地の不動産取引では、売主による民民の現況測量もしくは境界確定測量の実施が必要なことが分かりました。
しかし、早く家を売りたいからと先走って測量から手を付けてはいけません。
家を売るなら、まずは査定を依頼することから始めるのが、鉄則です。
そもそも物件がオーバーローン（住宅ローンの残高が物件価格を上回っている状態）や売却可能であるかなど、査定を見て資金計画を建てなければ測量自体がムダな投資になりかねないからです。
そこで便利な「不動産一括査定サイト」の利用をオススメします。
査定の依頼は無料で、一度の物件情報入力で複数の不動産業者から査定をとれるのがポイントです。
一社だけでは、その査定が高いのか安いのか自分で判断することが難しいですが、複数の査定を見比べることで大体の相場観を掴めます。
また査定依頼時に測量の要望を伝えておくことで、測量業者を自分で見つける手間も省けて一石二鳥です。