家を売る時には不安や悩みは付きものです。
ローンの返済はできる？家は古くなったら売れない？近所にバレずに売る方法はない？
そのお悩みを解決します。
お金に関する不安や悩み
住宅ローンは長ければ30年以上続くもの。
転職による収入ダウンで返済ができなくなったらという不安もあるかもしれませんね。
他にも定年後は家を売却する可能性があるなど漠然とした将来設計がある場合は、それが狂ってしまったら？という不安もあるかもしれませんね。
住宅ローンが返済できなかったらどうしよう？
住宅ローンが返済できないまま放置してしまうと、家は競売にかけられてしまいます。
1ヶ月遅延したからといってすぐに売られてしまうわけではありませんが、毎月の返済ができなくなると「期限の利益」というものをまずは失い、一括で返済を迫られます。
多くの住宅ローンは、銀行の後ろに保証会社がいるような形になっており、銀行は返済してもらえないとなると、保証会社から代理で返済してもらいます。
すると債権は保証会社に移り、今度は保証会社から返済を求められることになります。
それでも返済できなかったら…残念ながら家は競売にかけられて売られてしまいます。
返済が難しくなりそうであれば、まずは滞納する前に金融機関に相談しましょう。
場合によっては、返済期間を長くしたり、一定期間は利息の支払いのみにしてもらう救済措置が取ってもらえるかもしれません。
それでも状況が変わらず住宅ローンの返済目処が立たないなら任意売却を考える時かもしれません。
通常は家を売るためには住宅ローンが完済できることが条件になりますが、滞納してしまった時の最終手段として完済できない状態で売る方法を任意売却と言います。
競売になると売却価格は安くなってしまい、住宅ローンの残高が多く残ってしまう可能性があります。
一方で任意売却では、市場に売り出すことができるので、競売よりも高く売れる可能性があります。
ただし任意売却は、金融機関の同意が必要なので必ずしもできるわけではありません。
また、任意売却をしても住宅ローンの残高を返済しきれなかった場合は、残高がなくなるのではなく、分割返済は続くので住宅ローンが必ずなくなるとは限りません。
家が売れなかったらどうしよう？
仲介で売れない時は不動産業者に買取してもらう売却方法があります。
買い取った家は、リノベーションなどの付加価値をつけて再販するため、仲介よりも買取価格は安くなる傾向にあります。
その代わり、現金一括買取なのでどうしても売れない時でもすぐに売却できます。
他には不動産は隣人に買ってもらうという方法が王道です。
再建築不可物件や接道していないなど、市場では価値が低く売れにくい家であれば、隣接している土地の所有者にまずは聞いてみるのが良いでしょう。
市場では価値がなくても隣人にとっては価値がある、ということもあります。
すぐに売らなければならない
短期間で売るためには価格を下げる又は不動産業者の買取がおすすめです。
通常は3ヶ月程度で売れる金額が不動産の価格になります。
急いで売りたい時は売り出し価格は安めに設定して多くの集客を集めるか、現金ですぐに買い取ってくれる不動産業者に売却しましょう。
不動産の繁忙期である秋または年度末を狙って売り出すのも良いです。
逆に真夏や年度始めに売却したい時は、集客が少ないかもしれません。
すぐに売るためには売り出すタイミングも重要です。
物件に関する不安や悩み
- 古くなると売れないのでは？
- リフォームをした方が高く売れる？
- 訳アリ物件を抱えている
不安でも大丈夫です。
売れない不動産はありません。
古いけどリフォームはどうしよう？
古すぎる家にリフォームは必要ありません。
築年数が古くなるほど、買主自身でリフォームすることも想定していることが多いからです。
手間をかけてもリフォーム費用を売却価格に丸々上乗せしてしまうと高くなりすぎて売れにくくなります。
不動産業者は古い家をリノベーションして売り出したりしますが、個人のレベルではかかるコストや労力に対して元が取れないので、売却のためのリフォームは考えなくても良いでしょう。
古い家ほど、リフォームの有無よりも価格が安い方が売りやすい場合もあるのです。
古い家であることを口実に断られそうならば、リフォームをしない代わりに値引きをする、という交渉をして売ってしまう方法もあります。
訳アリ物件だけど売れる？
いわゆる心理的瑕疵がある物件は、その内容によって売れにくさは変わります。
まずは告知義務に気をつけましょう。
ただ告知が必要な事項は明確な決まりがないため、不動産業者に確認してみましょう。
訳アリの理由によっては、仲介で家を売ることが難しいかもしれません。
そんな時は訳アリ物件を得意にしている不動産業者に買い取ってもらう方法があります。
買取では建物の状態がそれほど厳しく見られませんので、劣化がある家でも売ることが可能です。
権利証を紛失したけどどうしよう？
権利証は再発行できませんが、司法書士が本人確認情報を面談を行なって作成、法務局へ提出することで手続きを進めます。
司法書士は所有権移転の登記手続きを行うため、取引の中で必ずお世話になります。
所有権移転登記の費用は買主の負担とすることが多いですが、本人確認情報と抵当権の抹消については、売主の負担になります。
ちなみに現在は権利証は電子化にともない、登記識別情報と言われるものになりました。
登記識別情報も紛失による再発行はできません。
アナタ自身が抱える不安や悩み
家を売る理由は人それぞれありますよね。
もし近所にバレずに売りたいというような希望がある時は不動産業者に協力してもらいましょう。
住みながら売れる？
内覧（内見）の案内を住んでいる家でしてもらうことになりますから、雑多な印象を与えないように整理整頓や清掃に気を配りましょう。
内覧は週末を中心に予約が入るので、売却が決まるまでは内覧のために日程調整に柔軟に対応できるよう準備しておきましょう。
買主が住宅ローンを借りる場合で、売買契約から1ヶ月以内には家の引き渡しになります。
引越しがすぐにできるよう売却後の住まいの準備も同時に進めたほうが良いでしょう。
引き渡しの時期は売買契約時に決められるようにしておきます。
近所にバレたらどうしよう？
内見の出入りが頻繁であったり、売り出し中の広告が近所に入ってしまうとすぐに売りに出ていることがバレてしまいます。
家を売却する時は近所に広告を入れるのが基本。
不動産業者には近所にチラシを入れて欲しくない旨や、ネットに載せないことをお願いしておきましょう。
絶対にバレずに引越しまでしたい場合は、不動産業者による買取であれば、最短コースで査定のために1回訪問してもらうだけです。
これなら何度も家に人の出入りをしてもらう必要がないため、バレない確率はグッと上がります。
責任を負えない
家を売る時の契約不適合責任は、売主が知らなかった瑕疵についても責任が発生するので、注意が必要です。
例えば、家の床下や天井裏など目には見えない所で起きている欠陥に気づくことは難しいですね。
契約不適合責任を免責にするためには、不動産業者に買ってもらったり、売買契約書に免責にする旨を明確に残しておく必要があります。
あらかじめ分かっている欠陥や問題については買主に説明の上、了承してもらえれば免責になります。
何から始めていいか分からない不安や悩み
家の売却はまず「査定」から始まります。
査定をしてもらうだけでは売却することにはなりません。
まずは査定の結果を比べて、住宅ローンの残高に足りるのか？引越しの目処は立っているのか？などの不安や悩みを解消しましょう。
不動産業者選びに役立つのは「不動産一括査定サイト」です。
必要な情報は物件の概要だけ。
最初は業者が訪問してくることはありませんから、近所に査定をしたことがバレることもありません。
サイトの利用は無料で、売却するかどうかは査定を見てから決められます。